Марьин владимир александрович отчет - страница 12

Марьин владимир александрович отчет - страница 12

^ Определение основных факторов, влияющих на стоимость объектов
Для определения факторов, наиболее влияющих на величину стоимости арендной ставки, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах, который включал:

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 5 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Кирова. Список опрошенных экспертов представлен в таблице №7.

Список опрошенных экспертов Таблица №7.

№ п/п

Наименование организации

Адрес организации

^ Ф.И.О. эксперта

Телефон

Должность эксперта, № в реестре СРО

1

ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз»

г.Киров, ул.Ленина, 127/А, оф.27

Варанкин Олег Владимирович

(8332) 78-63-72

Оценщик НП МНСО ОПЭО №457.43

2

ООО КПЦ «Бюро независимых экспертиз»

г.Киров, ул.Ленина, 127/А, оф.27

Вилков Игорь Михайлович

(8332) 78-92-37

Оценщик НП МНСО ОПЭО №458.43

3

^ ОУ «КРЭОЦ»

г.Киров, ул.Воровского, д.79А

Марьин Владимир Александрович

(8332) 54-15-33

Оценщик НП МНСО ОПЭО №184.43

4

ООО «Центр риэлтерских услуг»

г.Киров, ул.К.Либкнехта, д.154

Сухих Алексей Владимирович

(8332) 49-15-22

Ведущий риэлтер

5

ООО «Центр независимой экспертизы»

г.Киров, ул.Ст.Халтурина, 56

Гафиуллин Марат Абдрахманович

(8332) 35-86-68

Оценщик НП МНСО ОПЭО №374.43

В ходе интервью каждому эксперту были заданы следующие вопросы:

1) какие ценообразующие факторы являются основными для сдачи в аренду определенного типа помещений в соответствии с их назначением;

2) степень влияния каждого указанного фактора (вне зависимости от других) на стоимость, при этом, значение определяются экспертами по специальной шкале интенсивности влияния, учитывающей степень влияния фактора:

  1. влияет несущественно – 1;

  2. влияет существенно – 2;

  3. влияет значительно – 3.

Результаты опроса экспертов по рыночной стоимости объектов представлены в таблице № 8.

Мнения экспертов о влиянии факторов на стоимость рыночной стоимости объектов Таблица №8.

Ценообразующие

факторы

^ Порядковый номер эксперта по таблице 7

Средневзвешенное значение оценки фактора

1

2

3

4

5

Площадь

3

3

3

3

3

3,00

Использование объекта

3

3

3

3

3

3,00

Состояние

3

2

3

3

3

2,71

Местоположение

3

3

3

3

3

3,00

Занимаемый этаж

3

3

3

3

3

3,00

Количество телефонных линий

1

1

1

2

1

1,19

Наличие парковки

2

2

1

1

2

1,41

Степени влияния ценообразующих факторов определяются методом анализа иерархий Томаса Саати путем построения обратносимметричной матрицы. Составляющими матриц являются интенсивности проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которые определяются экспертно по специальной шкале интенсивности:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное превосходство одного над другим;

7 – значительное превосходство одного над другим;

9 – очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении первого фактора i со вторым фактором j получено а(i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(j, i) = 1/b. Сравнение элементов a и b проводится по следующим критериям:

Построение матрицы (табл. 9.) начинается с тех факторов, которые получили наибольший балл у экспертов, то есть площадь, местоположение, состояние, использование объекта и занимаемый этаж. В соответствующей строке расставляются баллы, характеризующие превосходство этого фактора над другими факторами.

Например, «площадь помещения», и «местоположение помещения» (табл. 8.) имеют наибольший средний балл – 3. Следовательно, «площадь помещения» и «местоположение помещения» имеют равную важность по степени влияния на рыночную стоимость. Таким образом, в строке «площадь помещения»/столбце «местоположение помещения» указывается интенсивность 1,00, так как площадь имеет равную важность на местоположение таблице 3., в строке «площадь помещения»/столбце «местоположение» указывается интенсивность 1 (1/1), т.е. обратная величина; в строке «площадь»/столбце «состояние» указывается интенсивность 5,00, так как площадь существенно превосходит техническое состояние согласно таблице 8, в строке «техническое состояние»/столбце «площадь» указывается интенсивность 0,20 (1/5). Остальные ячейки матрицы (табл. 9.) заполняются аналогично.

Значение весового коэффициента рассчитывается как отношение суммы относительных коэффициентов для каждого фактора к итоговой сумме относительных коэффициентов, например, для фактора «площадь» значение весового коэффициента определяется как 3,41 / 11,09 = 0,31.

Для иллюстрации в таблице №9. приведена матрица влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость офисных помещений.

Матрица степени влияния факторов на рыночную стоимость зданий Таблица №9.

^ Ценообразующий фактор

Площадь

Местоположение

Состояние

Наличие дополнительных инженерных систем

Занимаемый этаж

^ Количество телефонных линий

Наличие парковки

Среднегеометрическое значение относительных коэффициентов

Значение весового коэффициента

Площадь

1,00

1,00

5,00

7,00

1,00

9,00

5,00

3,41

0,25

Использование объекта

1,00

1,00

7,00

7,00

3,00

9,00

3,00

3,31

0,24

Состояние

0,20

0,14

1,00

5,00

7,00

9,00

7,00

1,44

0,11

Местоположение

1,00

1,00

7,00

7,00

3,00

9,00

3,00

3,31

0,24

Занимаемый этаж

1,00

0,33

0,14

9,00

1,00

7,00

5,00

1,57

0,11

Количество телефонных линий

0,11

0,11

0,11

0,20

0,14

1,00

0,20

0,19

0,01

Наличие парковки

0,20

0,33

0,14

0,14

0,20

5,00

1,00

0,44

0,03

Итого






















13,67

1,00

Из проведенных расчетов следует, что основными ценообразующими факторами, наиболее влияющими на величину рыночной стоимости для офисных помещений являются:

Факторы определены из следующей предпосылки: находится наименьший весовой коэффициент, величина которого равна сумме весовых коэффициентов остальных факторов меньших по величине, чем данный весовой коэффициент. То есть, остальные факторы отбрасываются как несущественно влияющие на стоимость, в дальнейшем, при расчете стоимости не учитываются: (0,03+0,01)=0,04.